최근에 내 고객 중 14명이 자신의 거주지에 대한 소유권을 어떻게 보유했는지 조사했을 때, 공동 임차인으로서 John Smith와 Mary Smith가 공동 소유권을 보유하고 있다는 사실에 놀라지 않았습니다. 아마도 내 고객이 이렇게 한 이유는 부동산 중개인이 파트너 사망 시 재산 양도를 처리하는 가장 쉬운 방법이 공동 임대이기 때문에 이러한 방식으로 소유권을 보유하라고 지시했기 때문일 것입니다 스테이데이원.
기본적으로 생존 공동 임차인은 배우자가 사망하는 순간 고인 배우자의 이자를 받습니다. 이 프로세스에는 검인, 신탁 관리 또는 기타 유산 계획 약정이 포함되지 않습니다. 오히려 법에 따라 이권은 사망 즉시 한 배우자에서 다른 배우자에게 자동으로 이전됩니다. 예를 들어, John Smith가 사망하면 Mary Smith는 검인 법원에 John Smith의 사망 진술서를 제공하기만 하면 John Smith의 이름이 소유권에서 삭제되어 Mary Smith가 해당 부동산의 유일한 소유자가 됩니다.
캘리포니아 변호사는 공동 임대가 아닌 형태로 부동산을 보유하는 데 상당한 세금 혜택이 있기 때문에 부동산 중개업자의 의견에 완전히 동의하지 않을 것입니다. 아래 그림은 공동 임대로 부동산을 보유하는 것과 관련된 문제의 예를 제공합니다.
부부인 John과 Mary Smith는 1980년에 캘리포니아주 리버모어에 $100,000에 주택을 구입했습니다. 그들은 공동 임차인으로서 John Smith와 Mary Smith라는 소유권을 얻었습니다. 2005년에 John Smith가 사망하고 Mary Smith가 살아남은 공동 세입자였기 때문에 해당 부동산의 단독 소유자가 되었습니다. 2005년에 집의 가치는 $1,000,000였습니다. 또한 2005년에 Mary는 해당 주택을 $1,000,000에 판매하기로 결정했습니다.
집을 판매하기 위해 Mary가 지불해야 하는 세금을 자본 이득세라고 합니다. 양도소득세는 해당 품목의 판매 가격에서 해당 품목을 원래 구입했을 때의 원가 기준을 차감하여 품목의 이득에 대해 부과됩니다. 특히 여기서 상속재산의 가액기준은 사망일의 가치를 기준으로 합니다.
이 경우 Mary는 1980년에 해당 부동산을 $100,000에 인수했습니다. 그 후 2005년에 Mary는 배우자 John의 사망으로 인해 부동산의 나머지 절반을 $500,000에 획득했습니다. 따라서 기준을 추가할 수 있으므로 비용 기준은 $550,000가 되며 집을 $1,000,000에 판매하면 이익은 $450,000가 됩니다. 2009년 자본 이득세는 대략 25%입니다(연방 15%/캘리포니아 9.8%).
집에 대한 소유권이 공동 재산으로 유지되었다면 Mary는 상당한 세금 절감 효과를 얻었을 것입니다. 예를 들어, John이 사망하면 Mary는 공동 임대로 유지되는 주택의 경우와 같이 50% 대신 주택 전체 가치에 대해 새로운 비용 기준인 $1,000,000를 얻을 수 있습니다. 따라서 Mary는 상속 비용 기준이 $1,000,000이고 판매 가격도 $1,000,000이므로 자본 이득세가 부과되지 않습니다. 요약하자면, Mary와 Joe가 자신의 부동산을 공동 임대 대신 공동 재산으로 지정했다면 Mary는 양도소득세를 크게 절약할 수 있었습니다.
